리얼터, 모기지 등 밴쿠버 한인 부동산 전문가님들은 언제든지 [밴집 부동산 전문가 컬럼]에 정보 공유를 환영합니다.
전문가 컬럼에 참여하고 싶으시다면 권한을 드릴테니 이메일 연락 부탁드립니다 ([email protected]).
부동산

캐나다에서 부동산으로 부자되기 1 - 부의 목표 세우기

실버
01-08
346
1

한국에서 살건, 캐나다에서 살건 우리는 근로소득 만으로는 부자가 될 수 없는 시대에 살고 있습니다. 대한민국 서울에서 아파트 한채를 사려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 26년을 모아야 집을 살 수 있다고 합니다. 또한 밴쿠버 중위 소득 대비 집값은 전세계에서 홍콩 다음으로 높습니다.

우리가 태어나고 자라, 언어 장벽이나 인종 차별이 없는 대한민국에서조차 열심히 일만 해서는 부자 되기가 이렇게 어려운데, 늦은 나이에 캐나다에 이민을 와서 근로 소득만으로 캐나다에서 부자가 된다는 것은 정말로 어려운 것이 현실입니다.

캐나다에서도 한국분들 중에서 80년대나 90년대 초 그로서리 스토어 등 현금 장사를 해서 돈을 많이 버신 분들이 계셨습니다. 그 당시에만 해도 소비자들의 대부분은 지갑에 현금을 넣고 다니면서 현찰로 물건 값을 지불했었고, 가게의 매출을 전산 시스템이 아닌 계산기 전표에 기록했던 시대였습니다. 세금은 적게 내면 좋은 것이라는 생각이 만연했고, 장사를 하시는 분들이 절세가 아닌 탈세로 수익의 많은 부분을 저축할 수 있었습니다. 

집을 구매하기도 수월하여 다운페이먼트만 어느 정도 하면 소득이 적거나 심지어 아예 없어도 모기지 승인이 되었던 시절이었습니다. 장사를 해서 몇 년 저축한 돈으로 어렵지 않게 주택을 구입할 수 있었습니다.

하지만 캐나다도 이런 좋은(?) 시대는 과거가 되어 버렸습니다. 소비자들은 현금이 아닌 신용 카드로 대부분 구매 활동을 하고 있어 가게의 모든 매출은 전산화 되어 기록이 되고, 모기지 대출로 레버리지를 일으키기 위해서는 소득 증명이 필수가 되면서 가게 매출을 축소해 세금을 덜 내고 돈을 저축해서 부자가 될 수 있는 시대는 지나갔습니다. 

캐나다는 대한민국에 비해 소득세가 매우 높은 나라입니다. 따라서 고소득을 번다고 하더라도 세금 내고, 또 세금을 절약하고자 RRSP 등 연금 저축에 돈을 넣고 나면 실제적으로는 통장에 돈이 별로 남지 않는 구조입니다.

이에 반해 부동산 거래세나 보유세는 대한민국 대비 상대적으로 높지 않습니다. 대한민국과는 달리 다주택자에게 중과되는 종부세도 없고, 다주택자들에게만 부과되는 양도 소득세도 대한민국 대비 높지 않은 편입니다. 주거주 주택에 대해서는 아무리 양도 차액이 발생해도 양도소득세는 면제가 되며, 투자용 주택도 주택을 매도하여 양도 차익이 현실화 (realized)된 해에 양도 차익의 50%만이 소득으로 잡히게 됩니다.

또한 캐나다에서 부동산 투자 환경도 한국 보다는 훨씬 수월한 편입니다. 지역에 상관없이 부동산 가격의 80%는 기본적으로 대출이 가능하며, 모기지 보험을 든다면 최대 95%까지도 대출이 가능합니다. 높은 부동산 가격으로 인해 투자 자본금 대비 수익률 (Cap)이 높은 편은 아니고, BC 주정부의 정책들이 임대인에게 그다지 호의적이지 않지만, 임대 주택에 대한 공실률이 거의 제로에 가깝고 지속적인 부동산 가격 상승으로 매우 안정적인 투자가 가능합니다.

캐나다를 삶의 터전으로 삼기로 결정을 했고, 캐나다에서 최소한의 부를 이루고자 생각하신다면 캐나다 부동산에 대한 관심이 선택이 아닌 필수인 이유입니다.

 

 

부를 이룬다는 개념은 매우 상대적입니다. 하나 은행이 매년 발간하는 '대한민국 부자 보고서'에 의하면 대한민국에서 부자란 금융 자산이 10억이상 있는 사람을 의미한다고 합니다. 어떤 사람들에게는 매년 벌어들이는 소득이 부의 기준이 될 수도 있고 어떤 사람들에게는 본인이 가지고 있는 자산을 의미할 수도 있습니다.

제가 생각하는 부자의 정의는 로버츠 기요사키가 말한 경제적 자유 (financial freedom)를 이룬 사람들입니다. 경제적 자유란 돈으로 부터의 자유, 즉 돈 때문에 하기 싫은 일을 하지 않아도 되는 자유를 의미합니다. 좀 더 구체적으로 내가 이 일을 맡아서 할 지 하지 않을지를 결정하는 잣대가 돈이 아니라 내가 원하는 가 원하지 않는가 하는 것입니다.

따라서 캐나다에서 최소한의 부자가 되기 위해서는 즉 경제적 자유를 이루기 위해서는 어느 정도의 돈이 필요한지 한 번 계산해 보기로 합니다. "10 밀리언이 있었으면 좋겠다"나 "좋은 집 또는 좋은 차가 있었으며 좋겠다" 등의 구체적이지 못한 막연한 생각은 "방안이 있는 목표"가 아니라 단순한 "꿈"이기 때문입니다.

목표가 구체적이지 못하면 그 목표를 이룰 가능성은 매우 낮습니다. 목표가 '살을 빼는 것'이라면 살을 뺄 가능성은 매우 낮습니다. '앞으로 3월동안 체중을 매월 2kg씩 뺄거야'와 같이 목표가 구체적이어야 목표를 달성할 가능성이 높아집니다. 따라서 부자가 되기 위해서는 부자가 되기 위한 목표도 구체적이어야 합니다.

경제적 자유를 이루기 위해서는 다음의 공식이 성립하여야 합니다.


불로 소득 (Passive Income) 〉 지출 (Expense)

즉 본인이 일을 하지 않더라도 벌어들이는 불로 소득 (Passive Income)이 본인이 필요한 돈보다 많아질 때 우리는 경제적 자유를 얻을 수가 있게 됩니다. 즉 부자가 될 수 있는 것입니다.​

그러면 부자가 되기 위해서 필요한 돈을 산출하기 위해서는 우리가 필요한 돈을 알아야 합니다.

필요한 돈이야 지극히 개인적인 수치이지만 제 기준에 캐나다에서 한 가족이 소박한(?) 경제적 자유를 얻기 위해서는 대출이 없는 집에서 살면서 대출이 없는 자동차 2대에, 월 6천의 세전 수익이면 소박한 생활은 가능할 것으로 보여집니다. 세전 소득 월 6천이면 연 7만 2천입니다. 사치를 부릴 수 있는 큰 돈은 아니지만, 빚이 없고, 집으로 인해 지출되는 돈이 재산세와 유틸리티 정도이기 때문에 충분이 살아갈 수 있는 돈입니다. 캐나다에서는 명품 차를 타고 다닌다고 굽신 거릴 사람도 없을 뿐더러, 명품 옷과 명품 시계를 자랑할 만한 사람도 없습니다.

그럼 연 7만 2천을 벌어 들일 수 있으려면 돈이 얼마정도 필요한 지 알아 보겠습니다. 투자용 부동산을 구매하실 때 밴쿠버 내에서 연 4% 정도의 Cap (Capitalization Rate)이 되는 부동산은 크게 어렵지 않게 찾을 수 있기에 Cap 4%로 계산해 보면,

$72,000 / 4% = $1,800,000

즉 $1.8 mil. 짜리 투자용 부동산을 모기지 없이 구매해서 연 4% 정도의 Cap이 발생된다면 연 $72,000의 passive income이 생기게 됩니다.

​여기에 본인이 가족과 함께 편안하게 살 수 있는 주택의 가격을 더한다면 경제적 자유를 이룰 수 있는 대략적인 금액이 산출이 됩니다. 경제적 자유를 위해 필요한 돈을 산출하기 위한 공식입니다.


경제적 자유를 위해 필요한 돈 = (매월 필요한 현금 흐름 X 12) / CAP + 거주할 주택 가격

 

위 공식을 적용해서 계산했을 때 제 기준에 경제적 자유를 위해 필요한 돈은 약 400만불 정도라고 하겠습니다.

​하지만 좀 더 생각해 보면 필요한 "경제적 자유"를 얻기 위해서 필요한 돈이 꼭 400만불이 아닐 수도 있다는 생각입니다. 왜냐하면 Passive Income 월 6천이라는 돈은 제가 전혀 일을 하지 않는다는 가정에서의 월 소득이기 때문입니다.

​제가 생각하는 "경제적 자유"는 일을 아예 안하는 것이 아니라 "하기 싫은 일을 단지 돈 때문에 하지 않아도 되는 자유"를 의미합니다. 따라서 좋아하는 일을 스트레스 거의 받지 않고 즐기면서 하면서 돈을 벌 수 있다면 경제적 자유를 위해 필요한 돈은 400만불보다 훨씬 적은 금액이 될 수 있습니다.

만약 좋아하는 일을 스트레스 거의 받지 않고 즐기면서 하면서 월 3,000불을 벌 수 있다면 "경제적 자유"를 위해 필요한 돈은 400만불이 아니라 약 300만불로 줄어듭니다.

​위 계산은 계산을 단순화 하기 위해 레버리지 효과를 거의 고려하지 않고 가정한 시나리오입니다. 300만불의 Net 자본을 가진 사람이 주택과 투자용 부동산을 모기지 없이 보유할 가능성은 거의 없을 것입니다. 하지만 모기지 없는 2주택자이건, 레버리지를 극대화한 다주택자이건 제 기준에서의 경제적 자유를 얻기 위해서는 net 자산이 300만불 정도 필요하다는 계산 결과를 얻었습니다.

​300만불... 어떤 사람들에게는 매우 큰 돈일 수도, 어떤 사람들에게는 그렇게 크지 않는 돈일 수도 있습니다. 하지만 "경제적 자유"라는 가슴 떨리는 자유를 얻기 위해 필요한 금액 치고는 그리 많아 보이진 않습니다. "경제적 자유"를 위해 필요한 금액... 그렇게 많지도 않고 달성하기 불가능한 금액은 아닙니다^^

 

[원문] https://blog.naver.com/dyanydanny/222397131082

 

리얼터 (Realtor) 브라이언 오

Mobile: 778-222-0850

E-mail: [email protected]

              [email protected]

태그 :
#캐나다부동산
#밴쿠버부동산
#밴쿠버리얼터
#리얼터브라이언오
댓글
1 2