안녕하세요 Kevin 입니다.

최근 모기지 시장에서 조금 이상한 일이 벌어지고 있습니다. 캐나다 중앙은행이 기준금리를 올린 것도 아닌데 고정 모기지 금리가 다시 조금씩 올라가고 있는 것입니다.

사실 고정 모기지 금리는 채권시장의 움직임에 상당한 영향을 받습니다. 최근 글로벌 채권시장에서 대규모 매도세가 이어지면서 캐나다 5년 국채금리도 빠르게 상승했습니다.

그렇다면 전 세계 채권시장에서는 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?
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1. 캐나다 5년 국채금리가 다시 올라왔습니다.
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이번 주 캐나다 5년 국채 수익률은 약 3.36%까지 올라왔습니다. 일주일 전보다 0.08%p 상승했고, 최근 12개월 최고치와 불과 0.03%p 차이입니다.
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여기서 중요한 점이 있습니다.
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5년 고정 모기지는 기준 금리 외에도 캐나다 5년 국채금리와 은행들의 자금 조달 비용, 그리고 시장에서 앞으로 금리가 어떻게 움직일 것이라고 예상하는지가 함께 반영된다는 점입니다.

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그래서 중앙은행이 금리를 동결하고 있어도 국채금리가 올라가면 고정 모기지 금리는 먼저 올라갈 수 있습니다.
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2. 그런데 왜 전 세계 채권금리가 오르고 있을까요?
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가장 큰 배경 중 하나는 미국의 국가부채입니다.
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미국 국가부채는 최근 40조 달러를 넘어섰고, 미국 30년 국채 수익률은 5.337%까지 올라 2007년 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다. 여기에 중동의 지정학적 긴장과 유가 상승, 인플레이션에 대한 우려까지 겹치면서 투자자들이 장기 채권을 보유하기 위해 더 높은 수익률을 요구하고 있습니다. 
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미국 국채금리의 상승은 캐나다 채권시장에도 영향을 주기 때문에 결국 캐나다 고정 모기지 금리까지 연결됩니다.
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3. 그래서 실제 고정 모기지도 움직였습니다.
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이번 주 주요 렌더들은 3~5년 고정 모기지 금리를 대체로 0.10~0.15%p 올렸고, 일부 상품은 0.20%p까지 인상했습니다. 반면 변동금리의 할인폭은 현재 큰 변화가 없습니다.
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즉, 지금 모기지 시장에서는 고정과 변동이 서로 다른 방향의 영향을 받고 있는 상황입니다.
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그래서 이번 상황에서 제가 중요하게 보는 부분은 “중앙은행이 언제 금리를 내릴까?"만이 아닙니다. 중앙은행이 움직이지 않아도 시장금리는 움직일 수 있다는 것입니다.
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특히 갱신이나 신규 구매를 앞두고 있다면 기준금리 뉴스만 기다리기보다는 캐나다 5년 국채금리와 실제 렌더들의 고정금리가 어떻게 움직이는지도 함께 확인할 필요가 있습니다.
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이번 채권시장 움직임이 단기간에 끝날지, 아니면 글로벌 재정과 인플레이션 문제로 조금 더 이어질지는 앞으로 지켜봐야 할 것 같습니다.
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감사합니다.

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Kevin Kim
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