안녕하세요. Team Kevin Kim의 Kevin Lee 모기지 브로커입니다. 많은 사람들이 모기지 브로커를 찾는 이유는 처음 모기지를 접하며 모기지에 대한 정보가 많이 없으신 경우, 다양한 렌더 (은행) 의 접근성, 그리고 무엇보다 낮은 이자율의 모기지 상품을 찾고 싶어서 입니다.

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그렇다면 어떻게 낮은 이자율의 모기지 상품을 찾을 수 있을까요?

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흔히들 투자에서 말할 때 High Risk, High Return / Low risk, Low return을 잘 알고 계실겁니다. 모기지 시장에도 똑같은 논리가 적용됩니다. High Risk, High Interest Rate / Low Risk, Low Interest Rate 입니다. 다만 유의하셔야 할 점은 Risk를 모기지 은행/렌더의 기준으로 생각하셔야 한다는 점입니다.

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여기 A/B/C 세 분의 손님이 있습니다. 같은 집을 구매하며 A는 5% 다운페이먼트, B는 20% 다운페이먼트, C는 40% 다운페이먼트라고 할 때 은행 입장에서 가장 안정적인 투자는 무엇일까요? 당연히 많은 다운페이가 들어가는 C입니다. 반대로 5% 다운페이먼트 경우에는 은행 입장에서 95%의 대출금이 들어가게 되는 것이니 매우 위험한 투자가 되겠지요. 이러한 위험요소를 방지코자 이 때 모기지 보험 (Mortgage Default Insurance Premium)이 필요하게 됩니다.

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모기지 보험(Mortgage Insurance)은 주택 구매 가격의 20% 미만 다운페이를 하며 High Ratio 또는 Insured 모기지를 받으며 보험 가입을 통해 대출에 따른 위험을 완화하는 은행을 위한 금융 상품의 일종이며 은행은 보험을 통해 자신의 모기지 투자가 보호를 받게 되니 (low risk) 모기지 보험이 필요 없는 20% 다운페이먼트를 한 손님보다 일반적으로 더 낮은 이자율 (low interest rate)을 제공하게 됩니다.

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그럼 이 모기지 보험은 20% 미만 다운페이먼트를 하면 아무나 가입 할 수 있을까요? 모기지 보험공사 입장에서는 대출자가 모기지를 못 갚게 되면 은행에 보험을 제공해야 하니 그만큼 까다로운 가입 조건들을 가지고 대출자를 심사하게 되며 그 조건들은 아래와 같습니다.

1. 구매 또는 기존 모기지 그대로 이전만 가능합니다. (리파이낸스 불가)
2. 최대 모기지 상환기간은 25년
3. 최대 구매가능 부동산 가격 100만불 미만
4. 집 관련 1년 전체 비용이 소득대비 39%를 넘으면 안되고 다른 모든 부채를 합쳤을 때 44% 를 넘으면 안됨 (신용도 680 이상일 경우)

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최근 몇 년간 지속된 높은 이자율로 인해서 모기지를 받으시는 많은 분들이 최대한의 모기지를 받기 위해서 약간의 이자율 프리미엄을 지불하셔서라도 25년 상환 말고 30년 상환을 선택하시는 경우가 대부분이었습니다. 20% 미만으로 다운페이먼트를 하는 경우 위 2번 조건으로 인하여 최대 상환기간은 25년으로 넘지 못하므로 더 많은 소득이 필요하게 됩니다.

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또한 100만불 이상의 매물 구매 시 모기지 보험에 가입할 수 없기 때문에 반드시 20% 이상의 다운페이먼트 금액이 필요합니다.

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마지막으로 가장 맞추기가 까다로운 조건은 집 관련 1년 전체 비용이 소득대비 39%를 넘으면 안되기 때문에 5% 다운페이먼트를 하실 경우 남은 95% 모두를 모기지로 받으셔야 하고 그 만큼 더 많은 소득이 필요하게 됩니다.

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이러한 조건 이외에도 다른 하나의 진입 장벽이 있는데 바로 모기지 보험금을 은행이 아닌 모기지 신청자가 내야 한다는 점이고 모기지 보험금 액수는 아래와 같이 정해집니다.

• 대출을 95% 까지 받았을 경우 대출금의 4%
• 대출을 90% 받았을 경우는 대출금의 3.10%
• 대출을 85% 받았을 경우 대출금의 2.80%
• 대출을 80% 받았을 경우 대출금의 2.40%

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모기지 보험료는 보통 모기지 원금에 합쳐 25년에 나눠서 갚기 때문에 20% 다운페이먼트를 한 이자보다 모기지 보험을 가입한 이자가 월등히 낮고 장기로 집을 보유할 시 오히려 모기지 보험을 가입하는 경우가 더 이득이 될 때도 있습니다.

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하나 주의하실 점은 자동차 보험이나 세입자 보험과는 달리 내가 5년 뒤에 집을 팔 경우 모기지 보험을 더 이상 안 내도 되는 것이 아니라 처음 집 값에 포함이 되어있다는 점 유의하시기 바랍니다. 즉, 50만불 집을 5% 다운페이로 구매 시 내 모기지 금액은 모기지 보험금 ($19,000) 합쳐서 $494,000 이 내가 얻는 모기지 원금이 됩니다.

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이러한 조건들만 만족시킬 수 있다면 다운페이먼트를 20%를 모으는데 걸리는 시간을 모기지 보험을 활용하여 좀 더 일찍 내 집 마련과 동시에 부동산 시장에 진입하여 부동산 가치상승으로 모기지 보험료를 상쇄하는 방법도 좋아 보입니다.

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그리고 만약 이러한 모기지 보험료 내가 아닌 은행이 내주는 상품이 있다면 어떨까요? 다음 컬럼에는 모기지 보험금을 절약함과 동시에 낮은 이자율을 받을 수 있는 insurable 모기지 상품에 대해 이야기 하겠습니다. 그리고 이러한 Insured/insurable 모기지를 주력 상품으로 취급하는 모기지 전문 은행인 Monoline 렌더에 대해서 설명 드리도록 하겠습니다.

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Kevin Lee

Mortgage Broker - Arise Mortgage

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