안녕하세요, 모기지 브로커 Kevin Kim입니다. 오늘은 집 구매를 위한 준비 시리즈 두 번째로 Down Payment (DP/다운페이)에 따라 달라지는 모기지 조건에 대해 이야기하려고 합니다. 

캐나다에서는 100만불 (1M) 미만의 주택 구매 시 20% 미만 vs 20% 이상 다운페이가 가능하며 Insured vs Uninsured mortgage를 선택할 수 있습니다. 1M 이상의 집을 구매하게 되면 모든 바이어들은 Uninsured 규정을 따르게 됩니다.

Insured Mortgage는 20% 미만의 다운페이로 집을 구매하며 상대적으로 높은 집 값 대비 모기지 비율에 대한 리스크를 줄이기 위해 캐나다 주택 및 개발 기관인 CMHC 또는 정부에서 공인하는 관련 기관에서 모기지 보험을 받아 집을 구매 할 수 있는 방법입니다. 이를 통해 적은 다운페이로 집을 구매 할 수 있고 모기지 보험을 통한 Low Risk = Low Return의 원리로 상대적으로 저렴한 이자율을 받을 수 있습니다. 그러나 발생하는 모기지 보험료 (Mortgage Insurance Premium)은 구매자의 부담이며 이 보험료는 모기지 원금에 추가됩니다. 또한 정부의 높은 대출 가이드라인을 따르므로 인컴 대비 모기지가 타이트하게 나오고 최대 상환 기간이 25년으로 제한되어 최대 30년 상환 기간이 가능한 Uninsured Mortgage에 비해 Monthly Payment가 높습니다.

Uninsured Mortgage는 반대로 20% 이상의 다운페이로 집을 구매하며 위 보험 없이 은행 및 대출 기관의 자유로운 가이드라인을 통해 모기지를 받을 수 있습니다. 이 방법은 모기지 보험료/추가 비용이 없고 최대치의 대출을 받을 수 있는 장점이 있지만, 상대적으로 더 많은 다운페이가 필요하며, 모기지 보험이 없어 Risk가 더 높아져 모기지 이자율이 더 높을 수 있습니다. 대신 최대 30년 상환이 가능하며 그로인해 Monthly Payment는 낮아집니다. 때로는 모기지 시장의 동향과 은행/랜더에 따라서 최대 35~40년까지 상환 기간 설정도 가능합니다.

두 가지 방법 모두 각자의 장단점이 있으며, 개인의 상황과 목표에 따라 선택할 수 있는 좋은 옵션입니다. 최대한 빠르게 또는 최소한의 현금을 이용하여 효율적으로 부동산 구매를 원하신다면 Insured Mortgage를 활용하여 빠르게 시장에 진입하고, 부동산의 가치 상승과 모기지 상환을 통해 나의 Equity를 늘려간다면 더 빠르게 다음 스텝으로 나아갈 수 있습니다. 하지만 자산 대비 부채 비율이 높고 Monthly Payment의 부담이 크므로 개인의 Cash Flow와 적절한 Risk Management가 꼭 필요합니다. 모기지의 초반 1~5년은 원금 상환률이 매우 낮으므로 단기간 부동산의 가치 상승폭이 크지 않다면 예상보다 나의 Equity는 느리게 쌓일 수 있습니다.

높은 부동산 가격으로 인해 균형잡힌 포트폴리오를 구성하기에 참 어려운 시장입니다. 모두 철저한 준비와 현명한 결정으로 좋은 결과가 있기를 바랍니다. 다음 시간에는 효과적으로 다운페이를 모을 수 있는 방법에 대해 자세히 이야기하겠습니다.

감사합니다.

Kevin Kim

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