투자용 부동산을 구입하고 싶은데 모기지가 얼마나 나올까요..? (Part 2)
안녕하세요.
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Team Kevin Kim의 Kevin Lee 모기지 브로커입니다.
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지난 시간에 GDS (Gross Debt Service Ratio)와 TDS (Total Debt Service Ratio)의 개념을 설명 드렸습니다. 오늘은 이 두 가지 지표를 사용하여 코퀴틀람에 거주하는 A 씨의 사례와 KEB Hana 은행의 실제 GDS/TDS 계산법을 통해 실제 모기지 가능 금액을 계산해 보겠습니다. 참고로 KEB Hana 은행의 경우 Rental 유닛의 경우 0.10% 의 rate 프리미엄으로 다른 곳보다 낮은 편이고 Maximum GDS는 45% / Maximum TDS 는 50%로 A 렌더 중에서도 TDS/GDS exception 이 높은 편입니다.
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A 씨의 현황
A 씨는 현재 주거주지에 약 53만 불의 모기지가 남아 있으며, 그 동안 모은 목돈을 바탕으로 투자용 저층 콘도(low rise)를 구입하려고 합니다. A 씨의 소득과 부채 상황을 바탕으로 GDS와 TDS를 계산해 봄으로써, A 씨가 어떤 금액의 모기지를 받을 수 있는지 분석해 보겠습니다.
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1. GDS (Gross Debt Service Ratio) 계산
먼저, A 씨의 주거 관련 비용을 계산하기 위해 GDS 공식을 적용합니다. GDS는 다음과 같이 계산됩니다
예를 들어, A 씨의 연간 소득이 $100,000이고, 현재 주거주지에 대한 월 PITH 비용이 $3,000, Strata 비용이 $500라고 가정해보겠습니다. PITH 비용은 연간으로 계산해야 하므로 $3,000 x12 개월 = $36,000 /연간 이 됩니다.
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Hana 은행의 45% 기준 안으로 들어오지만 대부분의 대출 기관은 GDS 비율이 39% 이하가 되는 것을 권장하기 때문에 추가적인 모기지를 받기 위해서는 신중한 접근이 필요합니다.
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2. TDS (Total Debt Service Ratio) 계산
다음으로, TDS를 계산하여 A 씨의 전체 부채 상환 부담을 평가합니다. TDS는 주택 관련 비용뿐만 아니라 기타 모든 부채 상환 의무를 포함하여 계산됩니다. 렌탈유닛의 TDS 공식은 다음과 같습니다:
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여기서 Subject property, 즉 대상 property 는 A 씨가 사고자 하는 Rental 유닛을 말하고 Principal 은 거주하고 있는 집을 말합니다. 그리고 Hana 은행을 포함한 대부분의 은행은 20%의 Vacancy allowance 를 적용하여 렌트비의 80%를 인컴으로 사용할 수 있습니다.
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Subject property 의 모기지 금액과 현재 내는 금액 그리고 자동차 할부 또는 리스, LOC, 학자금 대출, 신용카드 등 다른 Debt 를 포함한 금액과 예상 Market Rent 를 고려하여 최대 TDS 를 50% 이하로 맞춰야 하며 실제 모기지 금액을 결정하기 위해서는 본인의 재정 상황을 전반적으로 평가하는 것이 중요하기 때문에 모기지 브로커와 함께 상담하여 최적의 모기지 플랜을 설계하는 것을 권해드립니다.
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감사합니다.
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Kevin Lee
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Mortgage Broker - Arise Mortgage
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