안녕하세요 모기지 브로커 Kevin입니다. 

이렇게 컬럼으로 만나게 되어 반갑습니다. 앞으로 자주 시간을 내어 많은 이야기 나누면 좋겠네요. 

오늘은 Mortgage Maturity가 다가오는 Borrower를 위한 모기지 전략 이야기입니다. 간단한 문체로 정리하겠습니다.

모기지 계약이 마무리 되는 만기일 (Maturity date)이 다가오고 4~6개월 시점에는 가지고 있는 모기지에 대한 전략을 수립하는게 좋다. 먼저 용어 정리를 한다면

1. 같은 은행과 모기지를 갱신한다 = RENEW
2. 다른 은행으로 모기지 계약을 옮긴다 = TRANSFER 또는 SWITCH
3. 같은/다른 은행으로 가지고 있는 모기지의 형태를 변경한다 = REFINANCE

Transfer/switch는 현재 가지고 있는 모기지를 다른 은행으로 계약 조건 그대로 가지고 가는 것. 우리가 핸드폰 계약이 끝나면 번호는 유지하지만 통신사 또는 계약 약정을 변경하듯 많은 은행과 랜더의 조건을 모기지 쇼핑을 통해 더 유리한 이자율과 조건을 비교 해 더 좋은 모기지를 받을 수 있음. Transfer/Switch는 은행/랜더들 입장에는 매우  안전하고 보장 된 계약이기에 Renew보다 저렴한 이자가 가능하고 특정 조건을 부합하면 insurable transfer가 가능해서 더 매력적인 이자를 받을 수 있다. 시장 이자가 5~6%를 넘고 있는 힘든 현 상황에서도 transfer를 이용한다면 모기지 만기 시점에 최선의 모기지 이자율을 받을 수 있다.

 
Refinance는 보유하고 있는 부동산을 통해 새로운 모기지를 받아 기존 모기지를 상환하는 방법이다. 정확한 사용 방법을 알고 있다면 큰 도움이 될 수 있는데 첫째로 내가 지금 가지고 있는 원금보다 더 많은 원금을 빌릴 수 있어서 다른 부채를 정리하거나 더 좋은 기회를 위한 투자 원금을 확보 할 수 있다. 예를 들어 현 50만불 가치의 부동산에 30만불 모기지를 가지고 있는데 40만불의 새로운 모기지를 refinance를 통해 확보하고 10만불의 차액을 현금으로 받아 모기지 이자율보다 더 나은 투자를 하거나 더 높은 이자의 대출, 자동차 론, line of credit, credit card 등을 상환 할 수 있다. 둘째는 Amortization (모기지의 상환 기간)을 다시 한번 처음 계약 시점으로 리셋 시킬 수 있다. 특별히 원금이 더 필요하지 않더라도 현 고이자 상황에 monthly payment가 큰 부담이 된다면 같은 원금을 유지하며 상환 기간을 다시 25년 또는 30년으로 늘려서 mortgage payment를 줄여서 가계 부담을 현저히 줄일 수 있다. 

Renew는 현 은행과 그대로 계약을 갱신/연장하는 것이다. 프로세스는 매우 간단하고 특별한 문제가 없다면 승인 절차 없이 진행이 가능하다. 하지만 일반적으로 이자율이 높고 rate and cash back promotion등이 새로운 new business에 초점이 맞추어있어 특별한 해택은 없다.

Transfer 또는 Refinance는 모기지 승인 절차가 필요하지만 이미 부동산 구매 후 진행되는 승인이라 비교적 간단한 리뷰가 진행 되는데 Income, Appraisal (집 감정 평가), and credit check가 필요하다. 이미 보유하고 있는 부동산에 대한 security는 지난 모기지 계약을 통해서 증명 되었으니 은행/랜더들은 낮은 리스크로 받아들이고 다운페이에 대한 리뷰가 없기에 비교적 간단한 방법으로 진행이 가능하다. Insurable transfer의 경우 내가 모기지를 받는 상황에 20% 이상의 다운페이로 mortgage insurance가 없었어도 transfer를 통해 특정 사항을 충족한다면 은행/랜더에게 insurance premium을 부담시키고 risk free 낮은 이자의 상품으로 전환이 가능하다.

고객 입장에서 간단한 서류 준비와 상담을 통해서 2~3시간 정도 투자한다면 추후 1~5년간 확정적으로 발생하는 이자 차액이 원금과 이자 차이에 따라서 $500에서 크게는 $10,000+@까지 발생하니 모기지 만기가 다가온다면 적극적으로 방법을 찾기를 추천한다.

이상입니다. 도움이 되었기를 바랍니다.

Kevin Kim

Arise Mortgage Corp.

778-929-0649

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