안녕하세요, Team Kevin Kim의 모기지 브로커 Chris Lee입니다. 오늘은 제가 대신해서 모기지 이야기를 나눠보려고 합니다.

금리인하에 대한 기대가 높아지면서 최근 주택 구매와 관련된 문의가 늘어나고 있습니다. 부동산 시장 진입의 첫 걸음을 Pre-approval을 통해서 본인 Budget에 대한 확신과 집 구매 후 최대한 정확한 cost of borrowing을 파악하기 원하는 바이어들이 많아지고 있습니다. 최근에는 특히 리얼터의 추천을 통해 Pre-Approval을 먼저 받아보는 분들도 많은데요, 리얼터가 바이어의 Pre-Approval을 통해 가능한 버젯에 대한 정확한 정보를 미리 받고 집을 본격적으로 보기 시작하는 경우가 많습니다.

상담과 Pre-Approval을 진행중에 가장 자주 받는 질문은 “Pre-Approval을 받으면 모기지는 확실히 나오나요?”와 “Pre-Approval을 받고 나면 회사를 좀 쉬어도 될까요?”입니다. 과연 모기지 사전승인만으로 모든 일이 끝난걸까요?

저는 개인적으로 Pre + Approval이라는 용어가 바이어들에게 큰 오해와 혼선을 일으키고 있다고 생각합니다. Approval이라는 단어로 인해서 사람들은 해당 금액으로 모기지가 쉽게 나올 것이라고 오해하고 착각합니다. 그러나 Pre-Approval은 다양한 이유들로 모기지 승인 금액이 확정 되지 않습니다.

1. Pre-Approval을 받을 때는 보통 부동산 매물이 확정되지 않은 상황입니다. 모기지 금액과 이자율은 여러 요인에 의해 결정되며 그 중 가장 중요한 요소가 바로 부동산입니다. Pre-Approval을 받을 때 입력하는 부동산 관련 정보는 일반적인 가이드일 뿐이며 결과값은 실제 구매하시는 부동산에 따라 크게 다를 수 있습니다. 예를 들어 70만불대의 콘도를 알아보면서 Strata fee(관리비)를 300불대로 넣었으나 실제 오퍼를 넣은 부동산의 Strata Fee가 크게 상승하는 경우, 지역별로 차이가 있는 재산세(Property Tax)가 더 높아지는 경우 Budget이 줄어들 가능성이 있습니다.
2. Pre-Approval 단계에서 은행들은 모든 서류를 검토하지 않기 때문에 Pre-approval 이후 실제 집 구매 기간에 생길 수 있는 변수로 모기지 승인이 어려워지는 경우도 있습니다. 예를 들어 일자리의 변화, 수습 기간(Probation) 중에는 최신 서류로 업데이트해야 하며 Lay-off와 같은 명백한 경우 외에도 문제가 발생할 수 있습니다.
3. Pre-Approval 진행 단계에서 받았던 크레딧 리포트에는 문제가 없었지만, 실제 Approval 단계에서 내 신용점수가 하락하거나 좋지않은 변화가 생기는 경우 모기지 승인 자체에 문제가 생길 수도 있습니다. 

그럼에도 불구하고 Pre-Approval을 받아야하는 이유는 무엇일까요? Pre-Approval을 진행 할 때 모기지 브로커는 현 시점 고객의 모든 서류를 검토하여 예상 가능한 리스크를 사전에 확인하고 솔루션을 제안합니다. 서류 검토 중 우려되는 부분이 있는 경우 자료를 추가로 요청하여 최대한 리스크를 줄이는 방향으로 솔루션을 찾게 됩니다. 이를 통해 고객은 자신의 예산과 관련된 정보를 얻고 주의해야 할 사항을 숙지할 수 있습니다. 또한 Pre-Approval을 통해서 최대 120일까지 이자율을 Hold 할 수 있습니다. 이처럼 보장된 이자율은 최종 모기지 금액에 가장 중요한 역할을 하는 Qualifying rate을 확정시키며, 최소한의 변수를 가지고 부동산을 구매 할 수 있습니다.

이처럼 Pre-Approval을 제대로 이해하고 주의사항을 잘 숙지한다면, 자신에게 꼭 맞는 부동산을 사는데 많은 도움이 될 것이라고 생각합니다.

감사합니다.

Chris Lee

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