안녕하세요, 모기지 브로커 Kevin입니다.

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2025년 현재, 캐나다 주택 시장은 여전히 고금리가 지속되고 있으며, 시중은행의 모기지 심사 기준도 한층 까다로워졌습니다.

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특히 자영업자, 신용 점수가 낮은 분들, 혹은 소득 증명이 어려운 이민 초기 고객들에게는 은행 모기지 승인이 점점 더 어려워지고 있습니다. 이런 상황에서 대안으로 떠오르는 것이 바로 프라이빗 모기지(Private Mortgage)입니다.

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프라이빗 모기지는 일반적으로 3금융권에 해당하며, 기존 은행(1금융)이나 B 렌더(2금융)처럼 소득이나 신용 점수보다는 담보 가치, 즉 부동산의 감정가와 다운페이먼트 비율에 따라 대출 가능 여부가 결정됩니다.

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프라이빗 모기지 구조

• 1차 프라이빗 모기지: 감정가의 약 65~75%까지 가능
• 2차 프라이빗 모기지: 1차 대출 이후 추가로 감정가의 약 80%까지 가능

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프라이빗 모기지는 심사 절차가 간단하고, 승인 속도가 빠르다는 장점이 있습니다. 서류와 감정이 준비되어 있다면, 빠르면 1주일 이내에도 클로징이 가능합니다.

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프라이빗은 무조건 승인된다?

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최근 부동산 시장의 불안정성과 경기 둔화로 인해, 프라이빗 렌더들조차 LTV 기준을 보수적으로 적용하고 있습니다. 과거에는 80만 불짜리 주택을 담보로 52~60만 불까지 대출이 가능했지만, 요즘은 LTV 60%도 쉽지 않은 경우가 많습니다.

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즉, 생각보다 더 많은 다운페이먼트나 현금이 필요할 수 있으며, 은행 모기지를 전혀 받지 못하거나 대출 한도가 낮은 경우에는 프라이빗만으로도 클로징이 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

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프라이빗 모기지 이용 전 꼭 알아야 할 사항

① 추가 비용
프라이빗 모기지는 대출 실행 시 렌더 수수료(Lender Fee)가 보통 2~3% 부과됩니다. 예를 들어 50만 불을 대출받을 경우, 2% 수수료인 1만 불을 제외한 49만 불이 실제 수령액이 됩니다. 렌더 측 변호사 비용 등도 포함되어, 전체 비용은 은행 대출에 비해 상당히 높습니다.

② 상환 방식
대부분 이자만 납부하는 Interest-Only 구조입니다.
예: 연 8% 금리로 50만 불을 빌릴 경우, 매월 약 4,000불의 이자만 납부하며 원금은 만기 시 일시 상환하는 구조입니다.

③ 단기 대출 중심
6개월~1년의 단기 대출이 일반적이며, Fully Open이거나 3개월 이후 조기상환이 가능한 조건이 많습니다.

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마무리 조언

프라이빗 모기지는 분명 빠르고 유연한 대안이 될 수 있습니다. 하지만 비용이 크고 리스크도 큰 상품인 만큼, 사용 전에는 꼭 재정 상황과 상환 계획을 꼼꼼히 점검하셔야 합니다.

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또한, 최근엔 프라이빗 렌더들조차 더 보수적인 기준을 적용하고 있기 때문에, 혼자 고민하기보다는 경험 있는 전문가와 충분히 상의하시는 것을 권해드립니다.

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Kevin Kim

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