안녕하세요, Team Kevin Kim의 Kevin Lee 모기지 브로커입니다.

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요즘 주택 시장의 변화는 빠르고 예측이 어렵습니다. 과거에는 비교적 적은 다운페이먼트로도 무리 없이 주택을 구입할 수 있었지만, 지금은 상황이 다릅니다. 최근 광역 밴쿠버 지역에서 프리세일을 구매하셨던 한 고객님의 사례를 보면, 감정가가 구매가보다 약 10만 달러 낮게 책정되면서 추가 다운페이먼트를 마련하느라 큰 어려움을 겪었습니다. 90만불 집을 20% 다운페이먼트를 생각하시고 72만불을 빌리실 계획이었다면 은행은 감정가와 구매가 중 낮은 금액을 기준으로 LTV (loan to value)를 계산하기 때문에 클로징 시점의 부동산 감정가가 80만불이라면 80만불의 80%인 최대 64만불까지만 모기지를 받을 수 있습니다. 기대했던 72만불의 모기지에서 64만불만 받을 수 있다면 8만불의 차액을 현금으로 충당해야합니다.

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이런 경우 선택지도 매우 제한적입니다. 가족으로부터 증여(Gifted Fund)를 받거나, 소득이 충분할 경우 신용한도(LOC)에서 대출을 받는 방법이 있습니다. 아니면 급하게 차량이나 다른 자산을 처분해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 때문에, 다운페이먼트 준비가 더욱 중요해졌습니다. 모기지 브로커들은 감정가를 조금이라도 더 받을 수 있는 감정회사를 찾는 등의 노력과 은행도 소득 대비 부채 비율인 GDS/TDS 예외적용을 통해 고객님이 무사히 클로징 할 수 있도록 도왔습니다만 이번 케이스의 경우 투자용 콘도였기 때문에 최소 20% 이상의 다운페이먼트가 필수적이었습니다.

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주택 구매를 계획하고 있다면, 다운페이먼트를 미리 캐나다로 송금하고 세이빙 계좌 등에 보관하는 것이 좋습니다. 많은 분들이 본인의 한국 계좌에서 직접 송금하거나 부모님 등 가족을 통해 송금받아 주택 구매 자금으로 사용할 계획을 세우고 있습니다. 하지만 집을 언제 살지 정확히 모르거나, 계약 후 컴플리션까지 시간이 있다고 안일하게 생각하다가 큰 문제가 생기는 경우가 많습니다.

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모기지를 받으려면 다운페이먼트 자금의 출처와 사용 가능 여부를 증명해야 합니다. 하지만 많은 신청자들이 이를 간과하고, "컴플리션 전에는 송금할 계획입니다" 또는 "GIC에 있는데 클로징 전에는 돈을 뺄거에요"라고 쉽게 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 은행마다 다운페이먼트 증명 기준이 다르기 때문에 미리 자금을 확보하고, 충분한 증빙 서류를 미리 갖추는 것이 중요합니다. 이렇게 철저히 준비하면 더 많은 대출 옵션을 확보할 수 있습니다.

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캐나다 중앙은행에서 지속적으로 금리 인하를 단행하고 있고 올해 2~3회 추가 금리인하 가능성이 거론되는 만큼, 주택 시장에도 큰 변화가 예상됩니다. 이에 따라 한동안 주춤했던 신규 분양 시장도 다시 활기를 띠고 있으며, 많은 분들이 관심을 갖고 움직이기 시작했습니다.

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부동산 시장은 하루아침에 급변하지 않지만, 관심을 갖고 준비하는 사람들에게는 기회가 열립니다. 주택 구매 계획이 있다면, 지금이 바로 준비를 시작할 때입니다.

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Kevin Lee

Mortgage Broker - Arise Mortgage

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