현재 부동산 시장이 바이어 마켓으로 전환되면서, 기존 주택을 매도하고 더 큰 집으로 이사하려는 고객들의 업사이징 문의가 꾸준히 증가하고 있습니다.

업사이징이나 지역 이동을 고려하시는 고객들과 상담을 하다 보면 자주 듣는 말 중 하나가 "집은 이 정도에 팔 거예요", 혹은 "이미 팔렸어요"입니다. 문제는 그 다음입니다. 집을 이미 팔렸지만 이와 관련하여 필요한 서류들은 제대로 정리가 되어있지 않는 경우가 많습니다. 요즘처럼 은행들의 서류 요구가 까다로워진 상황에서는, 집을 팔았다는 말만으로는 충분하지 않습니다.

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은행이 요구하는 집 판매 관련 서류는 단순히 매매 계약서 하나로 끝나지 않습니다. 기본적으로는 아래와 같은 서류들이 모두 필요합니다:

·       매매 계약서 (Contract of Purchase and Sale)

·       서브젝트 리무벌 (Subject Removal)

·       MLS 리스팅 정보

·       어덴덤 (Addendum) – 조건 변경, 가격 수정 등이 있다면 필수, 수리조항이 있다면 수리가 다 되었다는 어덴덤도 필요

·       변호사나 공증사를 통해 발급되는 Pay to Order 문서

·       실제로 자금이 입금된 본인 명의의 은행 계좌 내역 (Fund Source)

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은행 입장에서는 해당 판매 대금이 실제로 고객의 이름으로 입금되어 자금이 ‘available’한지를 확인하는 것이 매우 중요합니다. 구두 상으로 "팔았어요", 혹은 “그 돈으로 다운페이 하려고 해요”라고 해도, 공식적인 서류와 입금 내역 없이는 자산으로 인정되지 않으며, 심지어 모기지 조건 승인이 지연되거나 거절될 수 있는 경우도 있습니다.

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일정이 촉박할수록 ‘사전 준비’가 관건입니다

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특히 요즘처럼 매매가 빠르게 이뤄지고, 구매/판매 일정이 겹치는 경우에는 더욱 신중해야 합니다. 예를 들어 집을 팔고 새 집을 사는 컴플리션 날짜가 며칠 차이 없거나 같은 날인 경우, 진행 시 매우 민감한 스케줄 조율이 필요합니다. 이럴 때는 모기지 프로세스뿐 아니라 변호사나 공증사의 일정까지도 사전에 맞춰야 하기 때문에, 서류 준비가 늦어질 경우 전체 거래가 지연되거나 중대한 문제가 발생할 수 있습니다.

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만약 집을 먼저 팔고, 새 집을 나중에 구입하는 방식이라면 이미 자금이 입금된 상태에서 다운페이를 활용하는 것이기 때문에 비교적 여유 있게 진행할 수 있습니다만 컴플리션이 같은 날이거나 몇일 차이밖에 나지 않는다면 완전히 다른 상황입니다. 잔금 수령 시점과 새로운 집의 잔금 지급 시점이 맞물려 있기 때문에, 기존에 가지고 있는 모기지를 청산하고 얼마만큼의 판매 대금이 들어올지를 변호사/공증사분이 미리 계산해서 order to pay 서류를 작성해주셔야 모기지 진행이 가능합니다.

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서류 제출, 미루지 말고 미리미리

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요약하자면, 집을 팔고 사는 복합적인 거래가 오갈 때에는 단순히 “팔았다”는 말만으로는 안 됩니다. 모든 거래 관련 서류는 반드시 사전에 준비하여, 가능한 한 빨리 제출해야 은행과의 커뮤니케이션이 원활하게 진행되고, 전체 일정도 맞춰질 수 있습니다. 특히 판매/구입 일정이 겹치는 경우에는 변호사, 공증사, 모기지 브로커 모두가 동시에 움직이기 때문에 사전 계획이 필수입니다.

혹시라도 “이 정도면 되겠지”라는 생각으로 서류 준비를 미루고 있다면, 다시 한 번 일정을 점검해 보시길 권합니다. 모기지 심사도 결국 서류에 의해 결정됩니다. 예상치 못한 문제가 생기기 전에, 준비된 서류로 빠르고 정확하게 진행하는 것이 가장 현명한 업사이징의 출발입니다.

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감사합니다.

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Kevin Lee

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