안녕하세요. Kevin입니다.

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최근 캐나다의 자연재해 급증으로 기후 리스크가 주택금융의 핵심 변수로 부상했습니다. 2023년 기후 관련 보험 피해액이 31억 달러로 급증했으며, 이는 과거 연평균 3~4억 달러 수준에서 최근 연 20억 달러 안팎으로 크게 늘어난 규모입니다. 보험국(IBC)은 “직접 피해가 없더라도 모든 캐나다인이 기후재해의 영향을 받게 될 것”이라며, 150만 가구 이상이 이미 높은 위험에 노출돼 있다고 경고했습니다.

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이 같은 극단적 기후는 주택 가치 하락, 차주 연체율 증가, 공급망 차질, 재건 비용 상승 등 다양한 형태로 금융시스템에 영향을 미치고 있습니다. 캐나다주택모기지공사(CMHC)는 연례 리스크 보고서에서 홍수와 산불을 최우선 관리 리스크로 지정했습니다.

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특히 CMHC는 자사 모기지 포트폴리오 중 약 4%가 ‘100년 빈도 홍수 위험 지역’에 위치해 있다고 밝혔습니다.

• 단독주택 MLI(보험대출): 3.9% ($67억 달러)
• 다세대 MLI: 3.3% ($42억 달러)
• 주택자금조달(NHA MBS): 4.2% ($190억 달러)

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이는 홍수 위험이 단순한 환경 문제가 아닌, 모기지 안정성과 금융시장의 건전성에 직결되는 리스크임을 보여줍니다.

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주택가치에도 ‘기후 프리미엄’ 발생

워털루대의 최근 보고서에 따르면, 홍수 피해 지역의 주택은 평균 매매가가 약 8% 하락하며 매물 감소와 거래 지연이 동반되는 것으로 나타났습니다. 일시적 현상으로 회복되는 경우가 많지만, 매년 홍수가 반복되는 지역은 주택 가치 하락이 장기화될 수 있습니다.

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또한 일부 금융기관은 홍수 등 고위험 지역에 대한 대출 심사를 강화하고 있습니다. 대표적으로 데자르댕(Desjardins) 은행은 투자자 자금 보호를 위해 특정 상습 침수 지역의 신규 모기지 취급을 중단했으며, 이 같은 움직임은 다른 곳으로 확산될 수 있습니다.

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다만 아직 전면적인 중단은 아니며, 대부분의 금융기관은 해당 지역 주택이라도 적절한 보험이 확보된 경우 여전히 대출을 진행하고 있습니다. 즉, 보험 가입 여부가 대출 승인의 핵심 조건이 되고 있습니다.

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정부와 금융기관의 대응 방향

연방정부는 2021년부터 ‘기후 적응형 주택등급제(CAHRP)’를 도입해 홍수 대응 리모델링을 지원하고 있으며,
각 주정부와 지자체도 홍수 위험지도(Flood Map)를 업데이트해 도시계획 및 주택개발에 반영하고 있습니다.

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또한 금융소비자청(FCAC)은 자연재해로 인한 상환 곤란 시, 은행들은 상환 유예(최대 4개월), 상환기간 연장, 일시적 납입액 조정 등의 조치를 제공하도록 권고하고 있습니다.

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결론적으로, 기후 리스크는 더 이상 환경 이슈에 국한되지 않고 모기지 심사, 보험료, 지역별 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칠 전망입니다. 따라서 차주와 투자자 모두 "기후 리스크"를 새로운 시장 변수로 인식하고, 보험·위치·대출조건을 종합적으로 검토하여 대비해야 합니다.

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Kevin Kim

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