저희가 살고 있는 캐나다의 B.C.주는 세입자들의 천국입니다. B.C.주의 임대차 보호법 (Residency Tenant Act)은 구절 구절이 세입자들에게 절대적으로 유리하게 작성되어 있습니다.

집주인이 세입자와 임대계약을 체결하는 순간, 집주인은 왠만해서는 세입자과의 임대 계약을 종료하고 세입자들을 내보낼 수가 없습니다. 집주인 혹은 집주인의 직계 가족 (부모, 배우자 혹은 자식, 또는 배우자의 부모)이 6개월 이상 거주하고자 할 경우나, 도저히 세입자가 집에서 거주하지 못할 정도의 레노베이션을 할 경우나, 집을 팔았는데 구매자가 집에 들어가서 살려고 할 경우에만 세입자들에게 한달치의 월세를 면제해 주고 임대 계약을 종료할 수 있습니다.

또한 월세도 집주인 마음대로 올릴 수 있는 게 아니라 최대 BC주의 소비자 물가 지수 (Consumer Price Index)까지만 올릴 수 있습니다. 그러다보니, 한집에 정말 오래산 세입자들은 시장가에 한참 못 미치는 엄청나게 싼 임대료를 내면서 살고 있는 경우가 많이 있습니다.

세입자 입장에서 보면 한집에 오래 살면 오래 살 수록 이익입니다. 주위에 본인의 집과 비슷한 집에 살면서 $2,200씩 내고 있는데 본인은 $1,900을 내고 있으면 매월 $300씩 이익을 보고 있는 셈입니다. 거기다가 특별하게 주인이 집을 팔거나 하는 일이 없는 한 임대 계약이 만기될 일이 없으니, 매우 안정적인 주거 비용을 유지할 수 있습니다. 

가끔 보다보면 본인이 한 집에서 매우 오래 살고 있으며 매우 저렴한 렌트비를 내고 있다고 자랑스럽게 얘기하는 분들이 계십니다. 한달에 최소 수백불씩 절약을 하셔서 이런 돈이 쌓이면 적지 않은 돈이 되니 뿌듯할 수도 있습니다. 하지만 이런 분들은 대부분 부동산 뉴스에는 별로 관심이 없으시며, 주위 집값이 오르건 내리건 본인과는 상관이 없는 일이라고 생각을 하십니다. 오히려 모기지 페이먼트와, 재산세, 관리비 등을 내느라 헉헉 대고 있는 사람들을 보면서 안쓰럽다고 생각하시는 것 같습니다. 집값이 오른다는 뉴스를 보면 집을 살까도 생각하지만 본인이 내고 있는 저렴한 월세 대비, 모기지, 재산세 등을 생각하면 왠지 그냥 저렴한 월세를 내고 사는 것이 더 나을 것 같다는 결론에 이릅니다.

하지만 집주인이 집을 팔려고 결정을 하는 순간 세입자의 안정적인 삶은 갑작스럽게 흔들리게 됩니다. 다시 집을 구하려고 해도 수년간 집값과 월세가 올라서 현재 살고 있는 비슷한 수준의 집을 구하려고 하면 엄청난 재정적 타격을 감수하여야만 합니다. 이미 수년간 저렴한 월세를 기준으로 소비의 패턴이 세팅이 되어 있어서 높아져 버린 월세를 기준으로 삶의 패턴을 새로 세팅하기도 쉽지 않습니다.

세입자가 살고 있는 집이 리스팅되어 오픈하우스를 가보면 세입자들은 본인들의 미션은 어떻게든 집이 팔리지 않도록 하는 것인 것 마냥 쇼잉에 비협조적입니다. 이렇게 갑작스럽게 궁지에 몰리게 되는 세입자들을 보면서 BC주의 세입자들을 위한 임대차 보호법이 진정으로 세입자들을 위한 법일까라는 의문이 들곤 합니다.

에쿼티 (Equity)란 무엇인가?

아래는 회계 (Accounting)의 가장 기본이 되는 공식입니다.

자산 (Asset) = 부채 (liability) + 자본 (Equity)

예를 들어 100만불 집을 본인의 돈 20만불을 다운페이먼트 하고 나머지 80만불을 대출을 일으켜 구매했다고 가정했을 때 집에 해당하는 자산은 100만불이지만 정작 본인의 돈인 자본금은 20만불인 셈이 됩니다.

일단 모기지를 일으켜서 집을 구매하는 순간 에쿼티 빌드업 프로세스 (Equity Build-Up Process)는 시작이 됩니다. 부동산이라는 게임의 법칙에서 승리하는 가장 중요한 열쇠가 레버리지 (Leverage)인 이유가 여기 있습니다.

에쿼티 빌드업 프로세스 (Equity Build-up Process)

그 첫번째가 모기지를 갚아 나가면 자연스럽게 에쿼티 즉 본인의 자본은 증가합니다. 월세는 100% 비용 (Expense)이지만, 모기지 페이먼트는 이자와 원금 상환이 섞여 있기 때문에 이자만 비용이고 나머지는 부채를 줄이는데 쓰입니다. 자산은 가만히 있는데 부채가 줄어들면 저절로 자본 (Equity)이 증가합니다.

예를 들어 보겠습니다. 캐나다에서 학교를 마치고 워크 퍼밋으로 그래픽 디자이너로 취업에 성공한 A양은 영주권을 취득함과 동시에 생애 첫 집을 구매합니다. 그동안 열심히 저축한 돈 10만불을, 즉 집값의 20%를 다운페이먼트 하고 나머지 40만불은 대출을 받아서 50만불짜리 콘도를 구매하였습니다.

40만불 대출을 일으켜 25년 상환 기간 (Amortization Period)에 연 이자율 4.5%로 상환할 경우 매달 모기지 페이먼트는 $2,223.33입니다. 매달 내야하는 관리비 (Maintenance Fee) $260, 재산세 연 $2,200 (월 $183), 보험료 월 $60을 계산하면 A양이 매달 지불해야 하는 돈은 약 $2,726가 됩니다.

A양이 내는 매월 $2,223.33의 모기지 페이먼트를 좀 더 들여다 보겠습니다. 아래 표는 40만불을 연 이자율 4.5%로 25년 동안 상환시 모기지 상환 표입니다. $2,223.33의 모기지 페이먼트 중 이자 비용은 약 $1,300 정도이고 나머지 즉 $900이 넘는 금액이 원금을 상환하는데 쓰이고 있습니다. 즉 연 이자율 4.5%로 대출을 받아 갚아 나가게 되면 모기지 페이먼트의 1/3 이상이 대출을 갚는데 사용이 되며, 2/3보다 낮은 부분이 이자로 지출이 됩니다. 연 이자율이 낮을 수록 모기지 페이먼트에 이자가 차지하는 부분은 줄어들고 원금을 상환하는데 쓰이는 부분은 커지게 됩니다.

즉 40만불 대출을 받아서 50만불 짜리 콘도를 구매했을 경우, 위 A양은 한달에 약 $1,800 (이자비용 $1,300, 관리비 $260, 재산세 $183, 보험료 $60) 정도만 비용으로 지출하고, 나머지 금액은 부채를 줄이는 비용으로 사용하고 있는 셈입니다. 결론적으로 모기지를 갚아 나갈수록 부채는 줄어들고, 자본이 늘어나는 즉 Equity가 Build-Up 되는 프로세스가 진행됩니다.

두 번째는 자산 가치의 상승에 따른 Equity Build-Up 효과입니다. 자산이 상승하면 즉 집값이 오르면, 자산 상승분은 온전히 자본 상승에 기여하게 됩니다. 십수년전에 주택을 구매하신 분들 중 현재 주택 가치는 2~3 밀리언이지만 모기지는 30~40만불 밖에 없어 집 값의 대부분이 본인의 자본 (Equity)인 경우입니다.

A양이 구매한 콘도의 가치가 10만불이 올랐다면 집 주인인 A양의 돈, 즉 A양의 자본만 10만불 상승한 것입니다.

조그만 콘도이지만 집을 사기로 결정을 한 후 렌트비 대신 모기지를 열심히 갚아 나간 A양은 본인의 자본, 즉 에쿼티가 증가하면서 자신도 모르는 사이, 점점 부자가 되어 가고 있습니다.

우리가 살고 있는 밴쿠버는 훨씬 더 높은 상승세를 보이겠지만 정말 보수적으로 가정해서, A양이 콘도를 구매한 후 5년 동안 집 값의 20%인 10만불이 올랐다고 가정해 보겠습니다. 집값이 10만불 올랐으니, A양의 자본이 10만불 오른 것은 당연하겠지만, 위에서 설명했듯이 모기지를 갚아 나가면서 원금을 갚아 나가기 때문에 5년 뒤 A양의 기존 대출금은 위 표에서 알 수 있듯이 40만불에서 $351,431.61로 줄어들었습니다.

즉 5년 뒤 A양의 자본금 에쿼티는 $248,568.39이 되어 있습니다.

자본 (Equity) = 자산 (Asset) - 부채 (Liability)

= $600,000 - $351,431.61 = $248,568.39

주택을 구매하면서 본인도 모르는 사이 에쿼티 빌드업에 힘썼던 A양은 이렇게 늘어난 에쿼티로 할 수 있는 많은 옵션을 가지게 됩니다.

첫번째 옵션는 더 큰 타운하우스나 단독 주택으로의 갈아타기가 가능해 집니다.

캐나다에서 모기지 보험 가입 없이 대출이 가능한 최대 %는 80%입니다. 즉 주택 구매자가 최소 20% 다운페이먼트를 하면 추가 보험 가입 없이 대출이 가능하다는 의미입니다. (단 당연히 80% 대출 시 모기지 페이먼트를 할 수 있을 정도의 소득이 있을 경우입니다.)

A양은 5년전 10만불 다운페이먼트를 하고 50만불짜리 콘도를 구매하였지만, 5년이 지난 시점에서는 이론적으로 (소득만 받혀 준다고 하면...) $1,240,000 정도의 단독 주택도 구매가 가능하다는 얘기입니다.($248,568.39÷20% = $1,242,841.90)

만약 백만불 이상의 모기지를 안고 가는 것이 부담이 된다면 $248,568.39의 에쿼티로 안정적으로 35% 정도의 다운페이먼트를 하여 약 $710,000 정도의 타운하우스로 우선 갈아타는 것도 리스크 관리 측면에서 좋은 옵션이 될 수도 있습니다. ($248,568.39÷35% = $710,195.40)

두번째 옵션은 리파이넨싱을 통해 추가 대출을 일으켜 투자용 부동산 구매가 가능해 집니다.

A양이 만약 집을 팔고 다른 집으로 이사하는 갈아타는 옵션보다 현재 살고 있는 곳에서 계속 살면서 투자용 부동산을 추가 구매하고 싶다고 한다면 리파이넨싱 (refinancing) 을 통해 현금을 창출한 후 다른 곳에 투자하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 예를 들어 A양이 5년 후 본인이 살고 있는 콘도를 리파이넨싱을 한다고 하면 이 콘도의 가치는 60만불이기 때문에 모기지 보험 가입 없이 금융 기관을 통해 받을 수 있는 대출의 최대 금액은 60만불의 80%인 48만불이 됩니다.

​즉 A양은 5년 후 집을 담보로 최대 48만불의 대출이 가능하기 때문에 최대 48만불 대출을 일으킬 경우 $128,568의 현금을 대출을 통해 확보할 수 있습니다. ($480,000 - $351,431.61 = $128,568.39). 이렇게 확보한 $128,568의 현금을 다운페이먼트로 활용하여 투자용 주택을 구매할 경우 이론적으로 약 $640,000 정도의 투자용 부동산 구매가 가능해 집니다. ($128,568÷20% = $642,840)

위의 두 가지 옵션은 늘어난 에쿼티를 활용하여 대출을 일으켜 레버리지 효과를 극대화 하는 방법입니다. 따라서 늘어난 대출에 대한 모기지 페이먼트를 충분히 갚을 수 있을 정도의 소득이 뒷받침 되어야 한다는 전제가 따릅니다. 또한 레버리지를 극대화 하기 위해서는 향후 있을 수 있는 금리 인상에 따른 리스크 관리가 반드시 필요합니다. 따라서 리얼터 및 모기지 전문가와의 충분한 논의 후 실행에 옮기시길 조언드립니다.

그럼에도 불구하고 부동산 포트폴리오 구축을 통해 부동산 부자가 되기 위한 첫걸음은 조그마한 콘도라도 시장 참여자가 되셔서 에쿼티 빌드업을 하루라도 빨리 시작하시는데 있습니다.

[원문] https://blog.naver.com/dyanydanny/222472164208

리얼터 (Realtor) 브라이언 오

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