안녕하세요, Kevin입니다.

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최근 온타리오 금융감독원(FSRA)이 2025-26 감독 계획을 발표했는데요. 핵심 메시지는 분명합니다. "프라이빗 모기지 시장의 위험이 다시 커지고 있으며, 이에 대한 감독을 대폭 강화하겠다"는 것입니다.

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경제 불확실성 증대와 취약 차주의 증가로 프라이빗 대출 수요가 급증할 가능성이 높아지면서, FSRA는 시장 건전성을 위한 선제적 조치에 나섰습니다.

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FSRA는 현재 프라이빗 모기지 시장의 리스크가 커지는 배경을 세 가지로 꼽았습니다.

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1. 취약 차주 증가와 연체율 상승

• 온타리오 90일 이상 모기지 연체율(Q2)이 전년 대비 급증했습니다.
• 모기지 외 신용 연체도 함께 늘어나며, 대출 상환 능력이 약화된 집단이 늘고 있다는 선행 신호로 작용합니다.

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2. 프리콘(Pre-con) 투자자들의 압박 심화

• CMHC는 2024년 고점 분양 투자자 일부가 약 6%의 자본 손실을 볼 것으로 예상합니다.
• 금리 부담 증가와 렌트 상승 속도의 불균형으로 현금 흐름이 악화되면서, 투자자들이 리스크 해소를 위해 프라이빗 대출 수요로 이동할 가능성을 우려합니다

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3. 기업 및 건설 비용의 불확실성 확대

• 무역 및 관세 불확실성으로 기업 및 건설 비용 변동성이 높아져 리스크가 높은 차주가 늘어나는 요인으로 작용합니다.

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FSRA 점검 결과, APR 계산 오류, 필수 비용 누락, 부실 공시, 신탁계좌 관리 부실 등 소비자 피해로 직결되는 고질적인 위반 사항이 여전했습니다. 특히 전체 차주 중 취약 소비자의 비중이 22%에서 39%로 급증하여 보호 필요성이 극대화되었습니다. 관리자(Administrators)의 관리 소홀 문제인 '관리자 리스크' 역시 심각한 수준으로, 시장의 신뢰를 저해하는 요소로 작용하고 있습니다. 

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이에 FSRA는 기존의 형식적인 '서류 확인'을 넘어, 브로커리지와 관리자의 운영 및 구조 전체를 들여다보는 체계로 감독을 전환합니다.

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• 대출 적합성 및 공시: 적합성 판단, 공시(Disclosure), Exit 전략 감독 강화.
• 이해상충 관리: 브로커-관리자 동일 그룹 등 이해상충 문제 심층 검토.
• 감독 대상 확대: 에이전트 100명 이상 대형/중형 브로커리지까지 감독 확대.
• 내부 통제 및 관리자 리스크: Principal Broker의 감독 능력 및 관리자(Administrators)의 신탁계좌/운용 리스크 점검 강화.

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이번 계획은 "성장보다 관리가 더 중요한 단계"에 진입했다는 명확한 신호입니다. 프라이빗 모기지는 필요한 수단이지만, 위험 환경에서는 관리가 느슨해질 경우 모두가 위험에 노출됩니다.

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따라서 앞으로 브로커는 단순히 상품 연결을 넘어, 설계, 적합성, 리스크 안내에 대한 책임을 훨씬 더 적극적으로 져야 합니다. 특히 Exit 전략, 이해상충 관리, APR 정확성과 같은 요소들이 브로커리지 신뢰도를 결정하는 핵심 기준으로 자리 잡게 될 것입니다. 브로커의 책임과 투명성이 시장 신뢰를 좌우하는 시대가 될 것입니다.

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감사합니다.

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Kevin Kim

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