안녕하세요, Kevin입니다.

캐나다에서 내 집 마련을 계획하고 계신가요? 성공적인 주택 구매는 단순히 좋은 집을 고르는 것에서 끝나지 않습니다. 캐나다에서 집을 살 때는 타이밍보다 준비 과정에서 얼마나 전략적으로 움직이느냐에 따라 수십만 불의 대출 규모와 수만 불의 세금 혜택이 엇갈릴 수 있기 때문입니다.

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가장 먼저 준비해야 할 것은 세금 혜택을 활용한 다운페이 전략입니다. 대표적으로 FHSA와 RRSP의 HBP 제도를 적극 활용하는 것이 중요합니다.

• FHSA: 최대 4만 달러 납입 가능, 인출 후 상환 의무 없음
• RRSP (HBP): 최대 6만 달러 사용 가능, 단 15년 내 상환 필요

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부부 합산으로 이 두 제도를 한도까지 꽉 채워 활용한다면, 약 20만 불의 다운페이 자금을 모으는 동시에 4~5만 불 수준의 막대한 절세 효과도 기대할 수 있습니다. 똑같은 소득이라도 제도를 어떻게 세팅하느냐에 따라 실제 구매력이 완전히 달라지는 것입니다.

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모기지에 대한 흔한 오해도 바로잡을 필요가 있습니다. 많은 분들이 은행으로부터 '프리 어프루벌(Pre-approval)'을 받으면 대출이 확정된 것으로 안심하곤 합니다.

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하지만 이는 어디까지나 가상의 시나리오일 뿐입니다. 막상 구매하려는 주택의 감정가나 재산세, 관리비(Strata fee)가 은행의 산정 기준과 다르면 최종 승인 결과는 완전히 뒤바뀔 수 있습니다. 즉, 프리 어프루벌은 대출 보증서가 아니라, 내가 현실적으로 어느 정도 가격대의 집을 노려볼 수 있는지 '예산 가이드라인'을 세우는 과정으로 이해하셔야 합니다. 이 기준이 명확해야 흔들림 없이 시장을 판단할 수 있습니다.

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본격적인 구매 시기가 다가오면 '무엇을 할 것인가'보다 '무엇을 하지 말아야 할 것인가'가 훨씬 중요해집니다. 모기지 승인 과정에서 은행이 예민하게 확인하는 숨은 위험 요소들을 미리 제거해야 하기 때문입니다.

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• 큰 소비나 새로운 할부 계약 자제
• 크레딧카드, 라인오브크레딧 등 부채 정리
• 다운페이 후에도 사용할 여유 현금(Fallback cash) 확보

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특히 부채의 영향력은 생각보다 큽니다. 예를 들어, 라인 오브 크레딧에 1만 불의 빚이 남아있다면 모기지 승인 한도는 무려 9만 불 가까이 줄어들 수 있습니다. 사소해 보이는 부채가 내 집 마련의 규모를 크게 뒤흔들 수 있는 이유입니다.

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만약 2026년 입주를 목표로 하고 계신다면, 지금부터 목표 시점을 역산하여 디테일한 계획을 세우시길 권장해 드립니다. 세금 보고부터 프리 어프루벌, 오퍼 준비까지 시기별 자세한 타임라인과 추가적인 유의사항은 아래 QR코드를 통해 유튜브 영상으로 더 깊이 있게 확인해 보실 수 있습니다.

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2026년 부동산 시장은 거시적인 금리 방향성보다, 차주 개인의 디테일한 준비 상태에 따라 기회의 크기가 달라질 것입니다. 철저한 세무적 점검과 전략적인 타임라인 관리가 그 어느 때보다 중요한 시기입니다.
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감사합니다.

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Kevin Kim

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